城市的興衰，總有一條若隱若現的底層規律，那就是產業。
產業興，則城市興、片區興。
從羅湖到福田、從南山到寶安，40年來，莫不如此。
誰是深圳下一個伴隨產業浪潮而崛起的板塊？
答案就寫在近日各區陸續發佈的國土空間規劃裡。
它無疑已經劇透了未來15年，大深圳的空間規劃和產業集聚。
一條帶著濃重深圳特色的大灣區『產業脊梁』，已經雛形初現。
看懂，就是機會。
信號：
一場事關深圳未來15年的棋局
拉開序幕
如果你認真翻完最近發佈的9區國土空間規劃，就會找到其中深埋的『隱藏款』潛力板塊——觀瀾。
這個4月，觀瀾收到的利好，幾乎是全方位的。
1.城市定位升級
4月27日，龍華國土空間規劃正式發佈，龍華中心將北移，觀瀾升級為龍華市級功能中心。
這個定位甚至超越了現在的北站中心。
▲觀瀾升級為龍華市級功能中心 | 圖源 《龍華區國土空間規劃《2021-2035》》
這一幕與2018年前的光明何其相似。
2018年4月以前，提起光明，人們的印象隻有乳鴿、農場，但隨著『國家級科學中心』戰略橫空出世，光明的命運被徹底改變。
地鐵、市政配套、名校集團進駐補齊短板；大科學裝置、產業和人才加速湧入，再然後，樓市也被迅速催熱。
2.科創快線落定
4月，龍華成為地鐵五期規劃最大贏家，一口氣落定3條線：22、25、27號線。
四期規劃失去的，這次一把補回來。
最值得關注的是22號線。
▲22號線一期路線圖《以實際建成為準》
它依次連接起深港科創合作區、香蜜湖、梅林、鷺湖和觀瀾，未來還將南連香港，北部預留東莞接口。
深圳中部軸線上最重要的科創、金融、智造、數字產業帶之上，終於有一條地鐵將其打通。
這就是22號線優先級更高的原因之一。
另外，22號線也是繼11、14、13號線之後，深圳第4條軌道快線。
11、13號線服務西部、14號線服務東部，而22號線，終於填補了中軸之上的快線缺口。
通車後，觀瀾到福田中心僅40分鐘。
3.產業大道擴容
軌道交通解決了『人』的問題，公路交通則從根本上解決產業的問題。
4月，梅觀高速正式更名『梅觀大道』，雙向6車道變14車道快速路。
梅觀創新走廊，這條縱貫深圳中部的科創軸再一次坐實。
這條產業走廊一路串聯起：
深圳北站、富士康、華為、觀瀾高新園、鷺湖科技文化片區、九龍山等重要節點，長約20公裡、總面積約96平方公裡。
▲梅觀創新走廊 | 圖源 龍華區融媒體中心
視野再放大，沿著梅觀創新走廊繼續向南北延伸，還會連接香蜜湖新金融中心、河套深港合作區、光明科學城、東莞松山湖。
一條縱貫大灣區最具潛力科創節點的超級產業通道，就此打通。
觀瀾崛起，絕非偶然。
放在深圳『制造立市、工業強市』的大背景下，就會理解，這是深圳主動擁抱未來的重要一步。
2022年6月深圳打出20+8產業集群。
然而深圳的短板也清晰可見，那就是大學和土地，香港和東莞，正是深圳產業升級的『解藥』。
高效打通3城，且又已經沉淀下足夠的產業資源的，唯有這條深圳中軸。
中軸之上，又隻有觀瀾，尚有足夠空間和紮實的基底，能夠支撐深圳未來的產業升級和發展。
一場事關深圳未來的產業棋局，就此拉開序幕。
趨勢：
觀瀾，已行至崛起前夜
城市經濟的前行，多半是地理經濟的兌現。
然而觀瀾的崛起，還因為它手握兩張放眼中國任何一個城市都毫不遜色的產業底牌：
一個是產業龍頭華為，一個是數字產業基因。
1.華為深圳第二總部選址觀瀾
2021年10月，華為以2.39億底價拿下觀瀾『巨無霸』產業用地，建76萬㎡新能源大廠，今年底即將建成，預計吸納3萬名員工。
▲華為觀瀾基地實拍 | 攝於2023年4月
華為所到之處，對一個片區的帶動能力不言而喻。
從南山科技園到坂田基地，再到快速帶動松山湖崛起，助力東莞GDP破萬億，這樣的例子已無需贅言。
看懂3個問題，你就明白了這一次華為與觀瀾，將如何互相成就：
① 為什麼選擇觀瀾？
1987年，華為在南油大廈A區16棟『簡易房』成立；
1996年，搬到南山科技園，推出無線GSM解決方案；
2002年，搬到坂田基地，騰飛之路開啟；
2018年，搬進松山湖，邁入另一個新階段。
回顧4次搬遷史，你會發現華為所到之處都是產業集聚的地方，從不會盲選。
選擇觀瀾，一定是看到了這裡的產業未來，也希望它能與坂田總部、松山湖基地形成『承上啟下』的鏈條關系。
② 華為會給觀瀾帶來什麼？
幾年前，深圳科創委領導曾公開表示，深圳走了一些彎路，在當年華為需要地的時候，沒有給出足夠的支持，才讓華為去了東莞。
這一次，華為重回深圳，深圳不僅以極低的底價把土地給了華為，而且配套、學校、住房…當年坂田那些沒來得及實現的願景，觀瀾都會補上。
③ 鏈主到來，產業生態會怎樣？
華為核心合作夥伴『潤和軟件』就是一個例子。
潤和軟件與華為海思合作了10年，不僅是華為鴻蒙生態共建者，還參與了鯤鵬研發。
隨著華為遷至松山湖，2022年潤和也在松山湖成立了新公司。
在去年華為開發者大會上，還榮獲了『鴻蒙使能貢獻獎』。
這樣的企業還有很多，可以預見，隨著華為鏈主的到來，上下遊企業一定會在觀瀾聚集。
2.九龍山數字城崛起
數字經濟，是寫進二十大報告裡的重要產業。
華為觀瀾基地所處的位置，正是深圳20大重點片區之一、龍華下一個10年實現『數字高地』的關鍵板塊——九龍山數字城。
▲華為及其所處的九龍山數字城
除了華為，美團、富士康、華潤三九、邁瑞醫療、穩健醫療、矽谷動力等一大批行業巨頭也已在此先後佈局。
▲九龍山行業巨頭
未來，20萬高端產業人群將在此聚集。
當一個片區聚集了產業巨頭和科技新貴，騰飛，隻是時間問題。
九龍山正在打開價值的天花板。
機會：
華為生態圈裡的專精特新總部基地
就在九龍山的門戶地段，華為生態圈的核心位置，共聯都市智谷的出現，正在進一步加快片區的產業集聚。
隻說4點，你就能感受到共聯都市智谷的特別之處：
1. 交通便利
這個建面約18萬㎡的園區，就在地鐵22號線庫坑站《規劃》 約900米處，開車5分鐘就能上梅觀高速 《觀瀾出入口》 。
員工通勤、物流上線，都非常方便。
2. 產業集聚
產業集聚，不僅帶來效率的升級，上下遊企業之間碰撞出的火花更是不容小覷，
尤其在這個尚需要抱團取暖的時節。
與共聯都市智谷一路之隔，就有兩大百億產業基地——中光電、沃特沃德，與項目同期建設。
項目1.5km半徑內，36個已經運營多年的工業園，都是華為『好鄰居』，九龍山數字城的共建者。
▲項目1.5km半徑內產業園區一覽
3. 『產城融合』 規劃
產是產、城是城；工作是工作、生活是生活，
人在其中疲於奔波，那是上一代的規劃理念。
共聯都市智谷是一個沒有短板的綜合體，總部辦公、高標廠房、商業、配套公寓等產品一應俱全。
如果再加上建設運營方都市產業集團聯袂共聯集團的資源優勢，幾乎是連創投、企業申報都不用出園區就能實現。
4、產品細節
曾經有在寶安做攝像頭的朋友去現場看過，至少有3點，很讓他心動。
✏️ ①空間好用
有經驗的園區和新手園區最大的不同在於，對入園企業的理解深度不同，僅憑這一點，就會導致使用感的天壤之別。
共聯都市智谷的廠房，使用率高達82-87%。
約8.7×10.8米超寬柱間距，是在設計之初，充分調研了電子信息+高端智造產業鏈企業需求後，給出的最優解。
電梯核心筒也設置在廠房兩端，流水線鋪排更方便。
首層承重1.5噸/㎡、2-6層0.8噸/㎡、7層及以上0.65噸/㎡，
還可以根據企業需求，定制承重和電力方案。
無論企業擺放大型設備、對震動要求巨高的儀器，或者用作加工、檢測、研發空間，都能滿足需求。
園區裡，貨物上下樓也很方便。
3.5×16米貨車卸貨平臺、4臺3-5噸貨梯配置，讓運輸更高效，且園區內人貨分流，也更安全。
特別是2棟高標廠房，兼具寫字樓形象+廠房生產力，還配有約750㎡寬敞庭院，工作之餘在院子喝杯咖啡，生產與生活自然交融。
▲ 2棟院子效果圖
✏️ ②用起來劃算
作為一個已經把上市寫進日程表的企業主，我的朋友對『50年獨立紅本』相當看重。
這也是深圳為數不多，能夠分割獨立辦證的產業空間。
每一層都有紅本，包括宿舍。
僅憑這一點，就解決了企業諸多痛點：
如果企業需要資金周轉，紅本物業更容易估價售出，銀行抵押套現也是另一種流動性的體現。
如果準備上市，總要有些固定資產來增厚市場信心，確定估值。
✏️ ③舊改升級城市風貌
人，是萬物的尺度，也是點亮城市的靈魂。
一個片區的終極升級，是人的升級。
項目周邊兩大金光華巨無霸舊改都已立項，而且都是集辦公、商業、居住於一體的超級綜合體，很難不讓人寄予希望。
與項目一路之隔，是百萬級『巨無霸』金光華庫坑舊改，光拆除的用地面積就有47.4萬㎡。
2公裡半徑內，還有金光華大佈巷舊改，去年底簽約率已近90%。
商業一直是金光華的強項，深圳第一家與地鐵無縫接駁的購物中心『金光華廣場』就出自其手，19年過去，依然是羅湖商業頂流。
兩大舊改，不僅引入更多年輕人居住，也將補齊觀瀾大型商圈的短板，聯手成為下一個龍華中心，並不遙遠。
最後， 讓我們從更高的視角再次回望觀瀾：
定位升級、城脈打通、配套煥新、產業龍頭進駐、百億園區紮堆升級……
新的觀瀾、新的產業、新的人，此刻仿佛都站在時光之門的外面。
隻等這扇門緩緩打開，他們和光，一起湧入進來。
如同15年前的粵海、10年前的寶中，
必將熠熠生輝。
|部分數據來源：
《數字經濟引領三大城市群高質量發展》｜新京報
https://www.chinanews.com/cj/2023/05-09/10003811.shtml
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本文是對項目周圍交通、商業、文化教育、醫療以及其他市政條件的介紹，具體以政府規劃及現場實際為準。
2、效果圖是規劃意向的概念設計展示，非最終規劃方案，不作為開發商承諾，最終以向政府報批報建的方案為準。
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